土地使用權(quán)是土地使用者依法對土地進行使用或依法對其使用權(quán)進行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、投資的權(quán)利。

土地資產(chǎn)可以作為單獨的對象進行評估，也可以與地上建筑物一起作為評估對象進行評估，還可以作為整體企業(yè)資產(chǎn)的構(gòu)成要素隨整體企業(yè)一并進行評估。

類型編輯

1、公司制改造土地使用權(quán)評估：公司制改造分為改造為國有企業(yè)的土地使用權(quán)評估和改造為非國有企業(yè)的土地使用權(quán)評估是指企業(yè)進行公司制改造，組建有限責(zé)任公司、股份有限公司、集團公司國有企業(yè)間合兼并或與非國有企業(yè)合兼并成國有企業(yè)等，改制后的企業(yè)仍為國有企業(yè)或者國有控股企業(yè)，土地資產(chǎn)處置仍是以劃撥方式進入企業(yè)，這時的評估價格實際上是劃撥土地使用權(quán)價格，而改造為非國有企業(yè)的土地使用權(quán)評估是指企業(yè)改造后，國家和政府不再是土地資產(chǎn)的主體，如企業(yè)破產(chǎn)，企業(yè)上市，非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)，國有企業(yè)出售或租賃，土地處置方式為出讓或租賃。土地處置方式為出售的土地必須辦理土地出讓手續(xù)，與土地管理部門簽定土地出讓合同，補交土地出讓金。補交土地出讓金的數(shù)額是劃撥土地使用權(quán)價格和出讓土地使用權(quán)價格兩者之差，所以評估要分別評出劃撥土地使用權(quán)價格和出讓土地使用權(quán)價格。土地處置方式為租賃的必須與土地管理部門簽定土地租賃合同，支付租金。承租人在支付租金并完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可以將租賃土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，但必須依法登記。租賃土地使用權(quán)的評估又分為租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)租、租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、租賃土地使用權(quán)的抵押評估。

2、土地使用權(quán)作價出資和授權(quán)經(jīng)營評估，這種方式是國家以一定年期土地使用權(quán)作價方式投入新的企業(yè)，國有作為土地所有者，要體現(xiàn)國家的權(quán)益，評估價格應(yīng)為出讓土地使用權(quán)價格，但作為國家的出資額(資本金)注入企業(yè)，應(yīng)該不是出讓土地使用權(quán)價格。作價出資額(注入企業(yè)的資本金)=出讓土地使用權(quán)價格—劃撥土地使用權(quán)價格，這是因為劃撥土地使用取得以后，企業(yè)付出了取得成本和實際投入開發(fā)成本，這部分權(quán)益在企業(yè)，而非政府和國家，但要注意年期修正。

3、土地使用權(quán)債轉(zhuǎn)股評估。國企債轉(zhuǎn)股改制是國有企業(yè)改革中近年來出現(xiàn)的新改革形式，它是國企以其劃撥土地使用權(quán)作價后，把其債務(wù)轉(zhuǎn)為債權(quán)人股份的一種方式，債權(quán)人為國有商業(yè)銀行的資產(chǎn)管理公司。債權(quán)人的股份比例應(yīng)根據(jù)評估土地使用權(quán)價格和債務(wù)金額及企業(yè)資產(chǎn)總額來確定。企業(yè)以自己劃撥土地使用權(quán)的所占權(quán)益轉(zhuǎn)化債務(wù)，當然評估的是劃撥土地使用權(quán)價格，這種評估為劃撥土地使用權(quán)的價格(如現(xiàn)在開灤集團的債轉(zhuǎn)股評估) 。

4、保留劃撥土地使用權(quán)評估：企業(yè)經(jīng)營獲準，這時評估就是評估土地劃撥土地使用權(quán)價格，保留的劃撥土地使用權(quán)作為企業(yè)的權(quán)益可以經(jīng)批準進行抵押，抵押權(quán)實現(xiàn)后，土地使用權(quán)由劃撥變?yōu)槌鲎專瑥乃@收益中抵交出讓金后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。

程序編輯

土地使用權(quán)擁有者如系國有企業(yè)，因轉(zhuǎn)讓、入股等需要而進行評估時，應(yīng)先經(jīng)其主管部門的同意，并向當?shù)貒匈Y產(chǎn)行政管理部門申請立項，獲得立項批準后，才能委托資產(chǎn)評估機構(gòu)進行評估。如果國有企業(yè)只是為了解自己資產(chǎn)情況而要求評估并不一定要立項，非國有企業(yè)土地使用權(quán)的評估則不需要立項這個手續(xù)。

評估工作是從土地使用權(quán)擁有者與資產(chǎn)評估機構(gòu)正式訂立委托合同書開始。資產(chǎn)評估機構(gòu)接受土地使用權(quán)評估作價的委托后，即開始組織項目評估小組開展有關(guān)的評估工作。整個評估工作分為兩個部分，第一步是評估前的準備工作；第二步是評估工作。

評估前的準備工作包括：

1.收集有關(guān)的資料：被評估地塊的地級資料，城市規(guī)劃資料以及被評估地塊所處地段等級資料，被評估地塊的批租文件資料，地產(chǎn)市場成交實例資料，關(guān)于土地使用權(quán)出讓價格有關(guān)政策規(guī)定，地產(chǎn)市場供求雙方的情報等等。

2.現(xiàn)場勘查：地塊的面積、形狀和坡度；地質(zhì)水文條件；地上物與地下物的分布情況，地塊的經(jīng)濟地理情況等。

3.分析測算有關(guān)的數(shù)據(jù)：測算被評估地塊開發(fā)建設(shè)總成本，估算開發(fā)建設(shè)完成后能實現(xiàn)的市場銷售額及投資回收期，估算開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營投資盈利率，初步試算土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓價格。

原則編輯

為了確保評估工作的順利進行，確保評估結(jié)果的準確，在土地使用權(quán)評估過程中應(yīng)當遵循一定的原則。一般而言，土地使用權(quán)的價格的評估應(yīng)當掌握以下的原則：

1.合法公正的原則

土地評估機構(gòu)是一種中介服務(wù)結(jié)構(gòu)，具有相應(yīng)的行業(yè)要求。由于其評估的結(jié)果將直接對當事人起到參照的作用，有時甚至成為確定土地使用權(quán)價格的最終依據(jù)。這就要求評估機構(gòu)在評估工作中應(yīng)當盡量客觀公正，其評估的結(jié)果能夠真實地反映土地使用權(quán)的價值。否則，土地使用權(quán)評估也就是喪失了其應(yīng)有的意義，土地評估機構(gòu)也就喪失了其存在的理由。為了保證評估結(jié)果的客觀公正，土地使用權(quán)的價格評估工作，首先要遵循合法的原則，即必須遵循我國有關(guān)土地管理的法規(guī)和資產(chǎn)評估的法規(guī)的規(guī)定。其次要力求公正，做到符合客觀實際，按照科學(xué)的估價標準、評估方法和程序來評估。目前土地評估大量存在的問題就是評估機構(gòu)評估過程不客觀，過于考慮當事人的主觀意愿因素。

2.有利于開發(fā)利用的原則

土地使用權(quán)出讓以及其出讓前的評估工作，應(yīng)當在服從城市規(guī)劃的前提下，有利于擴大土地開發(fā)、利用的廣度和提高土地開發(fā)、利用的強度，亦即土地使用權(quán)價格的評估工作要考慮到有利于土地的開發(fā)利用。

3.區(qū)別對待

土地使用權(quán)價格的評估，應(yīng)按照不同區(qū)域以及各塊土地的經(jīng)濟價值和效用的大小來確定。例如上海的土地在市區(qū)分為六塊，郊區(qū)分為三塊。因為土地使用權(quán)的價格是由多種因素決定的。土地是不動產(chǎn)，其價格當然與其所處的地理環(huán)境息息相關(guān)，位于不同地理位置的土地當然具有不同的價格。

4.最大使用效益的原則

同一塊土地由于用途的不同而取得經(jīng)濟效益就會不同，因此應(yīng)當在服從城市規(guī)劃的前提下，選擇取得“最大使用效益”的用途或者項目評估其出讓價格。最大使用效益有時動態(tài)的、發(fā)展的，最大使用效益也不是一成不變的。這一項原則比較難掌握，要求評估機構(gòu)有較豐富的經(jīng)驗，同時對于相關(guān)的信息業(yè)要有很好的了解。

方法編輯

一、市場法

(一)市場法及其適用條件

市場法也稱市場比較法，是將待估土地與近期已經(jīng)進行交易的類似土地加以比較，從已進行交易的類似土地的價格，修正得出待估土地價格的一種評估方法。

(二)市場法應(yīng)用的步驟與過程

1、 廣泛搜集交易資料，確定比較案例。

選取的供比較參照的交易案例，與待估土地應(yīng)具有相關(guān)性和替代性，應(yīng)符合下列要求：

(1)與待估土地用途應(yīng)相同。

(2)與待估土地交易類型應(yīng)相同。

(3)交易案理應(yīng)為正常交易或可修正為正常交易。

(4)與待估土地所處地區(qū)的區(qū)域特性及個別條件要相近。

(5)交易時間與待估土地的股價期日應(yīng)接近或可以進行比較修正。

2、進行交易情況的修正。

(1)有一定利害關(guān)系的主體之間的交易。

(2)交易時有特別動機，如急于出售或購買。

(3)買方或賣方不了解市場行情。

(4)其他特殊交易情形。

3、進行交易時間的修正。

4、進行區(qū)域因素修正。

5、進行個別因素修正。

6、確定待估土地評估值?？刹捎盟阈g(shù)平均法、加權(quán)平均法、中位數(shù)法或眾數(shù)法處理。

二、收益法

(一)收益法的應(yīng)用形式

土地使用權(quán)評估中的收益法，亦稱收益還原法，是指通過預(yù)測土地未來產(chǎn)生的預(yù)期收益，以一定的還原利率將預(yù)期收益折算為現(xiàn)值之和，從而確定土地評估值的方法。

(二)土地收益額及其估算

實際收益是指在現(xiàn)狀下實際獲得的收益，實際收益一般來說不能用于評估，因為個別人或個別企業(yè)的經(jīng)營能力等對實際收益的影響較大。

客觀收益是排除了實際收益中屬于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客觀收益才能作為評估的依據(jù)。

土地收益包括有形收益和無形收益，計算收益時不僅要包括有形收益，還要包括無形收益。

土地收益通常是通過土地的具體使用，以房地合一的形式獲得的。

以房地產(chǎn)出租為例，求取土地純收益時，通常按下列步驟進行：

1、計算總收入。

2、求取總費用。(此處不包括利息)

3、求取總收益。

4、確定房屋純收益。房屋現(xiàn)值=房屋重置全價-年貶值額×已使用年數(shù)

5、求取土地純收益。

(三)土地還原利率及其估算

土地還原利率實際上是土地投資報酬率。

1、利用收益還原法公式，通過搜集市場上相同或相似的土地純收益、價格等資料，反推算出還原利率。

2、通過完全利率(無風(fēng)險收益率)加上風(fēng)險險調(diào)整值(風(fēng)險收益率)的方法求取還原利率。

還原利率=安全利率+風(fēng)險調(diào)整值

3、各種投資及其風(fēng)險、收益率排序插入法。

(四)土地收益年限及其測算

土地收益年限是指待估土地從評估時點開始，其收益能力延續(xù)的時間長度，通常以年為單位。

土地的收益年限一般是以其出讓年限減去已使用年限獲取。

三、成本法

(一)成本法及其適用范圍

成本法亦稱成本逼近法，是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、稅金以及土地增值收益來確定土地價格的一種評估方法。

評估值(土地價格)=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益

成本法一般適用于新開發(fā)土地的評估，特別是土地市場發(fā)育不完善，土地成交實例不多，無法利用市場法等其他方法評估時采用。

同時可在對既無收益有很少有交易情況的公園、學(xué)校、公共建筑、公益設(shè)施等具有特殊性的土地評估時采用。